На набережной: Пирс 40 и пределы коммерческого развития
План использовал средства от разработки набережной западной стороны для финансирования нового парка и технического обслуживания, кажется, рухнут. Хотя это не означает конец этих партнерских отношений, это сигнал, что общественные удобства до сих пор требуют государственных инвестиций. На самом деле нет такой вещи, как бесплатный обед.
Последний эпизод на пристане 40 сага состоялся 28 марта, когда чиновники HUDSON River Park отказались от плана, связанными со связанными компаниями по созданию исполнительских искусств в размере 625 миллионов долларов. Комплекс на пирсе 40, расположенный на Уэст-Хьюстон-стрит. Доверие парка Гудзона Реки - это совместное государственное агентство, отвечающее за строительство и эксплуатацию парка. После неудачной заявки в 2003 году в августе 2006 года доверие выпустило запрос предложений (R.F.P.P.) для перестройки пирса. Согласно РФП, цели доверия для перепланировки были:
Тем не менее, Акт Реки Гудзон Реки запрещает использование пирса, отелей, жилых единиц, офисных применений, не связанных с разрешенным парком. , «Большая коробка» розничная торговля, складские и азартные игры. Закон требует, чтобы как минимум на 50 процентов отсева 40-го пирителя были посвящены некоммерческому пространству парка. Кроме того, ACT конкретно утверждает, что коммерческая парковка на пристане 40 будет использоваться для долгосрочной месячной парковки.
Пирс, который содержит примерно 1,2 миллиона квадратных футов пространства и промежуток 14 акров, является одним из самый большой в городе. Он кратко использовал линию Голландии Америки после открытия в 1963 году, но использовался в качестве гаража для большинства его существования. Сегодня 2000 долгосрочных парковочных мест, экскурсионных лодок и офисы доверие доверия парка Гудзона. Трехакра внутренний двор в центре крыши Пирса был преобразован в футбол и бейсбольные поля, используемые в основном для игр в лиге и финансируют частично, финансируемые более низкой корпорацией развития Манхэттенского развития (LMDC) и гранты из Nike и футбольного фонда США. Согласно доверие, парковкаПространства предоставляют надежный поток доходов более 5 миллионов долларов, что составляет около 40 процентов операционного дохода парка.
Предложение о соответствующих компаниях, отклоненных в конце марта, была одна из двух заявок на переиздачу пирса и генерировать наличными для парка. Этот отказ пришел один день после того, как связан соревнованиями, чтобы соперник разработчика Тишмана Шпейера в процессе торгов на развитие железных дворов на западную Гудсон. Согласно 27 марта статьи в Нью-Йорке Солнце: «Не то, что их план не работает, просто не работает, если они не получат более длительный аренду», - председатель доверия реки Гудзона, Диана Тейлор сказал в интервью. «С проектом, в котором у вас инвестировано 120 миллионов долларов до дохода, что выручка, требуется немного дольше, чтобы получить ваш доход. «Я бы хотел предложить более длинную аренду, но это не в нашей власти. Это зависит от государственного законодательного органа, и нам не было неясно, что это не происходит, - сказала она. Закон был изменен, чтобы позволить 49-летнее срок на пирсе 57, потому что потенциальный разработчик смог продемонстрировать, что проект обеспечит превосходные выгоды для сообщества и доверия. Тем не менее, связанный с ними, связанный с группами сообществ, которые используют Pier 40 для своих полей футбола и бейсбола и не создавали политическую поддержку, необходимую для получения более длительной аренды. Группа лагеря, консорциум для получения прибыли, который организует дневные лагеря, в настоящее время является единственным ставием разработчиков на Пирсе 40. У них есть чуть более двух месяцев, чтобы представить планы развития пристани 40 и сейчас работают с Партнерством. Некоммерческая группа выступала против коммерческого развития, которая заложила привлечь 30 миллионов долларов в частные пожертвования на переиздание пристани. Партнерство Pier 40 было создано друзьями Гудзонского парка Риверса, коллекции окружающей среды и гражданских групп, окрестников и общественных организаций, предприятий и отдельных граждан, работающих над повышением адвокации частного сектора и финансовыхПоддержка парка мирового класса на Гудзоне с 59-й улицы до батареи. Их цель - создать «городскую набережную». Согласно веб-сайту Группы, «Причал 40 является одним из самых больших потенциальных активов Реки Гудзона. С его 14-акровым следом, он может обеспечить наибольшее смежное пространство парка в парке; И это единственный сайт, который может поддерживать масштабные спортивные поля для молодежи и взрослых спорта ». Те, кто направляет Партнерство Pier 40, не чувствую их охрану, а не коммерческая группа, должна быть ответственным на пирс. В 26 февраля докладчик Совета Кристина Кристина Куинн, Конни Фишман, президент доверия, выявил нынешнее мышление доверия: цель - посмотреть, могут ли элементы трех планов можно комбинировать «в некоторой степени некоммерческой разработкой для создания Предложение о освобождении от налогов, которое может быть профинансировано в требуемом 30-летнем сроке ». (См. Эту статью в деревне.) Согласно 30 января New York Times Times Times: «Противники, такие как государственный сенатор Томас К. Дуэйн и сборщик сборщики Дебора Дж. Глик, которые представляют собой область, говорят« мега-развлечений » Это обогащает частный разработчик в общественном парке - неправильный курс для последующего «Тесты уже существуют в Манхэттене», - сказала г-жа Глик. «То, что у нас нет, это парковочное пространство». Вопрос, поднятый Pier 40, - это степень, в которой общественные удобства, такие как парки, могут финансироваться за счет прибыли частного развития. Великий парк здания Эрас в Нью-Йорке, где характеризуются государственными инвестициями в общественные удобства. Сенатор Дуэй и сборщика Glick утверждает, что тип развития, необходимый для получения дохода, необходимого для парка, не может быть совместно с парком. Это может быть правдой и может заставить нас найти способ создания государственных средств для парка. Партнерство Pier 40 надеется, что необходимые средства могут быть подняты частной, некоммерческой группой, такими как успешный Центральный парк Охрана или Брайант ПаркКорпорация. Похоже, что партнерство надеется, что поблизости достаточно богатства, чтобы заплатить за этот удобство без необходимости государственных расходов. Конечно, отсутствие частной экономической активности стоило правительственным доходом, которые будут созданы из этой деятельности, но забыл доход менее вероятно, будет пропущена, чем распределения от общественного казначейства. Почему это происходит? Почему мы не можем найти средства, которые мы использовали, когда мы построили общественные парки? Простой ответ состоит в том, что роль правительства изменилась. Средства, которые когда-то могли быть доступны в состоянии инфраструктуру, такие как парки, дороги, массовые транзитные и школы, теперь посвящены таким правам, как здравоохранение, выход на пенсию и благосостояние. Я не спорю против программ социального обеспечения, просто указывая на источник фискального стресса. В свое время Нью-Йорк предал государственные ресурсы для жилья и построить систему общественного жилья, которая по-прежнему составляет 600 000 человек. Сегодня единственным новым построенным потребителем рыночной ставки генерируется наборами, которые разработчики соглашаются с целью получения разрешения на построить роскошные здания или некоммерческие учреждения, которые создают жилье для своих клиентов. Роберт Моисей смог построить новые парки и общественное жилье с 1930-х годов к 1960-х годам с государственными средствами и трудами, сегодня мы ищем финансирование парка от частных разработчиков или богатых благотворителей. Проблема с этой моделью финансирования состоит в том, что она работает только в том случае, если парки расположены рядом с домами или бизнесом богатых. Нам все еще нужно публичное финансирование парков на южной бронсе и в частях города, которые не являются богатыми. В городе, который заканчивается землей для развития, искушение продавать или арендовать парку, только станет только сильнее. Пирс 40 - это предупреждение о необходимости поддерживать общественный контроль над этими основными государственными ресурсами. Открытое пространство и речные бризы являются бесценными сокровищами, а не торгуемыми активами. Мы должны иметь это в виду.
Закон был изменен, чтобы разрешить49-летний срок на Пиреве 57, потому что потенциальный разработчик смог продемонстрировать, что проект обеспечит превосходные выгоды для сообщества и доверия. Тем не менее, связанный с ним был выступлен против групп сообществ, которые используют Pier 40 для своих футбольных и бейсбольных полей и не создавали политическую поддержку, необходимую для получения более длительной аренды.
Группа лагеря, для получения прибыли Консорциум, который организует дневные лагеря, теперь является единственным руководством разработчиков на Пирсе 40. У них есть чуть более двух месяцев, чтобы представить планы на разработку пирса 40 и сейчас работают с Партнерством Pair 40, некоммерческая группа, противоречащая Коммерческое развитие, которое пообещало привлечь 30 миллионов долларов в частных пожертвованиях для перестройки пирса. Партнерство пристани 40 было создано друзьями Гудзового парка Риверса, коллекции окружающей среды и гражданских групп, окрестников и общественных организаций, предприятий и отдельных граждан, работающих над повышением адвокации частного сектора и финансовой поддержки для парка мирового класса на Гудзон. 59-я улица до батареи. Их цель - создать «городскую набережную». Согласно веб-сайту Группы, «Причал 40 является одним из самых больших потенциальных активов Реки Гудзона. С его 14-акровым следом, он может обеспечить наибольшее смежное пространство парка в парке; И это единственный сайт, который может поддерживать крупномасштабные спортивные поля для молодежи и спорта для взрослых ».
Те, кто руководил Партнерство на пристани 40, не чувствую их охрану, а не коммерческая группа, должна отвечать на Пирс. В 26 февраля докладчик Совета Кристина Кристина Куинн, Конни Фишман, президент доверия, выявил нынешнее мышление доверия: цель - посмотреть, могут ли элементы трех планов можно комбинировать «в некоторой степени некоммерческой разработкой для создания Предложение о освобождении от налогов, которое может быть профинансировано в требуемом 30-летнем сроке ». (См. Эта статья в деревне.) Согласно 30 января New York Times Times Times: «Противники такиеКак государственный сенатор Томас К. Дуэйн и сборщика Deborah J. Glick, которые представляют собой область, говорят «мега-развлекательный пункт назначения», который обогащает частный разработчик в общественном парке, является неправильным курсом. «Тесты уже существуют в Манхэттене», - сказала г-жа Глик. «То, что у нас нет, это место для паркового пространства».
Вопрос, поднятый на пристани 40, - это степень, в которой общественные удобства, такие как парки, могут финансироваться прибылью частного развития. Великий парк здания Эрас в Нью-Йорке, где характеризуются государственными инвестициями в общественные удобства. Сенатор Дуэй и сборщика Glick утверждает, что тип развития, необходимый для получения дохода, необходимого для парка, не может быть совместно с парком. Это может быть правдой и может заставить нас найти способ создания государственных средств для парка. Партнерство пристани 40 надеется, что необходимые средства могут быть подняты частной, некоммерческой группой, такими как успешный Центральный парк Охрана или корпорация Bryant Park. Похоже, что партнерство надеется, что поблизости достаточно богатства, чтобы заплатить за этот удобство без необходимости государственных расходов. Конечно, отсутствие частной экономической активности стоило правительственным доходом, которое будет сгенерировано из этой деятельности, но забыл доход менее вероятно, будет пропущен, чем распределения от общественного казначейства.
Почему это происходит? Почему мы не можем найти средства, которые мы использовали, когда мы построили общественные парки? Простой ответ состоит в том, что роль правительства изменилась. Средства, которые когда-то могли быть доступны в состоянии инфраструктуру, такие как парки, дороги, массовые транзитные и школы, теперь посвящены таким правам, как здравоохранение, выход на пенсию и благосостояние. Я не спорю против программ социального обеспечения, просто указывая на источник фискального стресса. В свое время Нью-Йорк предал государственные ресурсы для жилья и построить систему общественного жилья, которая по-прежнему составляет 600 000 человек. Сегодня единственное новое ниже рыночной ставки жильяВстроенные сгенерированы Set-Asides, которые разработчики соглашаются, чтобы получить разрешение на построить роскошные здания или некоммерческие учреждения, которые строят жилье для своих клиентов. Роберт Моисей смог построить новые парки и общественное жилье с 1930-х годов к 1960-х годам с государственными средствами и трудом, сегодня мы ищем финансирование парка от частных разработчиков или богатых благотворителей.
Проблема с этой моделью финансирования Это то, что он работает только в том случае, если парки расположены рядом с домами или бизнесом богатых. Нам все еще нужно публичное финансирование парков на южной бронсе и в частях города, которые не являются богатыми. В городе, который заканчивается землей для развития, искушение продавать или арендовать парку, только станет только сильнее. Пирс 40 - это предупреждение о необходимости поддерживать общественный контроль над этими основными государственными ресурсами. Открытое пространство и речные бризы являются бесценными сокровищами, а не торгуемыми активами. Мы должны иметь это в виду.
комментариев