Большие надежды: что происходит, когда эго продавца препятствует продаже
Не всякая высокая недвижимость станет предметом войны торгов. Иллюстрация Райана Пелтье
Продолжающийся спад на рынке элитного жилья Манхэттена, как гуманитарная трагедия, неуместен. «Подумайте о бедных миллиардерах!» никогда в жизни никто не говорил. Но даже если перспектива того, что несовершеннолетний саудовский властелин постригется в пентхаусе за 70 миллионов долларов, оставит вас равнодушными, по крайней мере, оставьте короткую сочувственную мысль агенту по недвижимости бедного богача.
Никто не хочет этого делать. быть источником плохих новостей, но для брокеров это иногда является частью должностной инструкции. Прямо сейчас один из тех случаев, когда профессионалы в сфере недвижимости, работающие на самых престижных рынках Нью-Йорка, во многих случаях сталкиваются с сочетанием падающих цен и нереалистичных ожиданий.
Ультра-роскошь Рынок кондоминиумов был великой историей недвижимости за последние несколько лет, когда такие здания, как One57 от Extell Development, установили новые ценовые рекорды, а разговоры о размещении на 100 миллионов долларов стали казаться почти обычным делом. Однако в последнее время избыточное предложение в сочетании с сокращением спроса со стороны важнейших международных покупателей привело к спаду в этом сегменте. А это, в свою очередь, привело к всплеску неудобных разговоров между брокером и продавцом.
«От 4,5 до 5 миллионов долларов - это очень медленно, независимо от того, говорите ли вы о рынке перепродажи или новых разработках», - Джонатан. Об этом Observer сообщил Миллер, президент и генеральный директор оценочной фирмы Miller Samuel.
Что касается новых разработок, то, по его словам, вялые продажи в основном связаны с тем, что в продажу поступило большое количество продуктов высшего класса. рынок или планируется выйти на рынок в относительно ближайшем будущем.
Что касается перепродажи, то часто проблема заключается в самих продавцах, - сказал г-н Миллер.
«У вас есть большой проблема с тем, что я называю желательным ценообразованием, - сказал он, - когда они просто устанавливают прейскурантные цены, которые не имеют никакого отношения к реальности ».
« На самом деле, корректировку [цен] нужно было начать около 200 дней назад , - сказал брокер Compass Джеймс Кокс. «Мы знали это, но продавцы в то время все еще были уверены в своих головах, что у них самая лучшая квартира в истории, и что рынок был настолько сильным, что не было никаких проблем».
. Кокс и его коллега Кассандра по брокерскому бизнесу «в то время очень старались обучить продавцов», - сказал он, но, увы, как вы убедите владельца дуплекса стоимостью 50 миллионов долларов в том, что, возможно, на самом деле их квартира действительно не такая. «Разве все это?
« Действительно, корректировку [цен] нужно было начать около 200 дней назад », - сказал брокер Compass Джеймс Кокс. «Мы знали это, но продавцы в то время все еще были уверены в своих головах, что у них самая лучшая квартира в истории, и что рынок был настолько силен, что не было никаких проблем».
Это - трудная задача, особенно по пятам за исторически горячим рынком, - отметил Майкл Грейвс Дугласа Эллимана.
«В основном многие разработчики заметили, что существует большой аппетит к роскошным продуктам, и это были очень успешными зданиями, такими как Walker Tower, 56 Leonard и 150 Charles в центре города, а затем на 57-й улице », - сказал он. «И многое из этого было реализовано одновременно, что привело к некоторому вспениванию рынка.
« За последние 24 месяца мы наблюдали рекордные цены по всему городу », добавил он. «Поэтому естественно и понятно, что некоторые люди хотели бы попытаться достичь недостижимых чисел».
Но суть в недостижимых числах заключается в том, что они недостижимы. Это означает, что без некоторой гибкости эта квартира никогда не будет продаваться.
Начать с небольшой высоты - это нормально, но продавцы должны быстро корректировать свою цену в сторону понижения, если это необходимо, - сказал Сержик Маркарян, брокер FirstService Realty NYC.
«По прошествии первых двух недель, когда квартира поступает на рынок, вы знаете, где находитесь», - сказал он. «Рынок говорит, он говорит вам, хорошая у вас цена или плохая. Так что, если вы действительно настаиваете на том, чтобы цена на него была на 100000 долларов больше, чем я предлагаю, тогда, хорошо, мы попробуем в течение двух недель. Но вы должны согласиться с тем, что в течение двух недель, если вы не найдете серьезных покупателей, нам нужно вернуться к тому, что я предлагал в начале. Потому что, если вы этого не сделаете, вы будете сидеть в квартире два или три месяца, и вам все равно придется постоянно снижать цену ».
Плюс слишком долго сидеть на рынке и Квартира может приобрести определенную, так сказать, репутацию.
«Покупатели думают, что с ней что-то не так, - сказал г-н Маркарян. «И они стали менее серьезно относиться к этой квартире».
«Покупатели, которые«Если я пробыл на рынке долгое время, наблюдая, как падают цены, то потеряю интерес к этой собственности», - сказал брокер Engel & Völkers Ноэль Берк. «Когда цена на недвижимость слишком высока, люди просто говорят:« Они в своем уме. Я даже не собираюсь делать предложение. «Большинство людей не будут делать предложения по низкой цене».
А на рынке, который имеет тенденцию к снижению, каждый день, когда единица остается непроданной, может означать более низкую конечную цену. Один из недавних клиентов г-на Кокса обнаружил это на собственном горьком опыте, оставив на столе около 150 000 долларов, не снизив свою начальную цену достаточно быстро.
«В очень жарких районах, например, Бед-Стуй, продавцы стремятся к той продаже, которая установит новый рекорд цены за квадратный фут, и во многих случаях это нереально », - сказала она. «Если в прошлом году рынок начинал расти и кто-то получил 1,1 миллиона долларов за свой таунхаус, то теперь кто-то хочет 1,6 миллиона долларов».
«У нас был хороший трафик, но никто не предлагал, потому что [квартира] была завышена. , - сказал мистер Кокс. «Я на 100 процентов уверен, что мы могли бы получить ему 2,45 миллиона долларов за эту квартиру, но мы заключили контракт на 2,3 миллиона долларов. И, в конце концов, [продавец] очень зол на себя, потому что у нас сейчас контракт на 150 000 долларов меньше, чем я сказал ему, что мы продадим его, и это просто потому, что он не слушал, потому что он как продавец [думал, что он] знает больше, чем я, как брокер ».
Лучше, чтобы продавец злился на себя, чем на своего брокера, но, по словам мистера Кокса, такие отношения почти всегда становятся колючими.
«Вы знаете, что у вас будут проблемы в отношениях в будущем, потому что продавец не получит того, что хотел, они забудут разговор, который у нас был в первую очередь, и вы должны очень осторожно напомнить людям то, что они сказали, в первую очередь потому, что никому не нравится, когда ему говорят, что они неправы », - сказал он.
Так он когда-нибудь решает просто заключить сделку?
мы иногда думаем, что это круто, - признал он. «Но у меня есть ребенок, которого я должен кормить, поэтому я изучаю все записи и полагаю, что мы найдем способ сделать это».
Мисс. Берк придерживается несколько менее приветливого подхода.
«Большинство людей [сегодня] согласны с нашими оценками, но те люди, которые не согласны, я бы предпочел не брать их листинг и работать только с людьми, которые мотивированы », - сказала она.
Отчасти проблема, по ее мнению, заключается в том, что недавний бум ультра-роскоши убедил продавцов в менее престижных зданиях, что они тоже могут получить большие деньги за свои квартиры.
«Суперпремиальное здание может запрашивать, скажем, 70 миллионов долларов за квартиру», - сказала она. «И теперь продавцы второстепенных домов думают, что их квартиры тоже стоят 70 миллионов долларов.
« Я знаю одну квартиру, владелец выставил ее на продажу за 100 миллионов долларов, и [она] находится в - здание 20-летней давности, послевоенное, не очень привлекательное, и вы просто не получите таких цен », - сказала она.
Хотя такого рода разрыв отношений с продавцом наиболее остро проявляется в верхнем ценовом сегменте. рынка, это проблема и с более скромной недвижимостью - особенно в случае новых районов, в которых в последнее время наблюдается значительный рост цен, - сказала брокер Дуглас Эллиман Дорин Фуэнтес.
очень горячие, Bed-Stuy, например, продавцы добиваются той продажи, которая установит новый рекорд цены за квадратный фут, и во многих случаях это нереально », - сказала она. «Если в прошлом году рынок начал расти, и кто-то получил 1,1 миллиона долларов за свой таунхаус, то теперь кто-то хочет 1,6 миллиона долларов».
В таких случаях, по словам г-жи Фуэнтес, она пытается убедить продавцов, показывая это и другие объекты с такой же амбициозной ценой, которые продавались на рынке в течение нескольких недель без единого кусочка.
«Если таунхаус [Bed-Stuy] появится на рынке и будет оценен по правильной цене, у него появятся предложения при первом открытии. дом, - сказала она. «Если вы этого не видите, то вам придется перенастроить».
В конечном счете, большинство продавцов готовы проявлять гибкость, - сказал агент Miron Properties Роберт Гальперин.
«Мои продавцы умны. и подключился, и, честно говоря, сейчас я ни с кем не борюсь [по поводу цен] », - сказал он. «Например, у меня есть объявление о таунхаусе на 55-й улице между Парком и Мэдисон, и мы скорректировали цены за последние несколько месяцев. Но нужно просто проявить терпение, держать всех в курсе и признать, что рост замедляется. Нельзя притворяться, будто этого не произошло ».
С другой стороны, может, получится. Брокер Citi Habitats Виктория Ронг Кеннеди заявила, что некоторые из ее клиентов по-прежнему придерживаются «выжидательной» стратегии. «Они хотят увидеть, насколько это плохо, прежде чем они действительно снизят цену», - сказала она.
Кажется, нравитсяТем не менее, текущее замедление темпов роста ультра-роскоши будет только ухудшаться по мере появления новых запасов в таких зданиях, как 111 West 57th и 220 Central Park South. Но г-жа Кеннеди сказала, что некоторые из ее продавцов надеются, что разработчики скорректируют свои стратегии продаж, чтобы ограничить количество новых высокопроизводительных устройств, которые появятся на рынке в ближайшем будущем.
. Кокс сказал, что он видит примерно 50 на 50 продавцов с реалистичной оценкой текущей ситуации и тех, кто все еще цепляется за мечты о том, чтобы когда-либо ускорить оценку.
«Половина покупателей, с которыми мы говорим, прислушиваются к нам. потому что мы даем им эти реальные сценарии того, что мы переживаем прямо сейчас, и что случилось с людьми, которые не слушали своего профессионала », - сказал он. «И еще у нас есть другие люди, которые все еще уверены, что они могут победить тенденцию, и что их квартира каким-то образом выходит за рамки реальности, и что они получат то, что хотят».
А иногда, в некоторых редких случаях это действительно так.
«У нас точно такая же ситуация, как раз с листингом в Вильямсбурге на поезд L», - сказал г-н Кокс. «Я был просто уверен, что мы не собираемся продавать эту вещь по цене [желаемой клиентом]». Тем не менее, они это сделали.
«Итак, да, - сказал он, - иногда они правы».
комментариев