Состояние ума в саду: Пирсон и переговоры, стоящие за его сделкой в Хобокене
Когда Ким Гуаданьо услышала, что медиа и издательский гигант Пирсон переезжает из своей давней штаб-квартиры в Аппер-Сэдл-Ривер, штат Нью-Джерси, первое, что она вспомнила, было обещание, что она сделал.
Мисс. Гуаданьо, вице-губернатор и госсекретарь штата Нью-Джерси, несколько месяцев назад гулял с Доун Циммер, мэром Хобокена, по набережной этого города.
Корпоративный центр Waterfront.
Пара. посмотрел на корпоративный центр Waterfront, комплекс из двух зданий, построенный в последние годы фирмой по недвижимости SJP Properties. Их глаза остановились на пустом участке рядом с домами-близнецами, последнем месте на участке, где SJP может построить запланированное третье офисное здание.
«Она сказала мне, что хочет заполнить эту дыру в горизонте, - вспомнила мисс Гуаданьо. «Я сказал ей, что сделаю все возможное, чтобы помочь ей».
Г-жа Гуаданьо сразу понял, что Пирсон - идеальный кандидат на эту собственность. SJP нуждался в якорном арендаторе, чтобы начать строительство объекта. Но, как вскоре выяснила г-жа Гуаданьо, правительственные чиновники не всегда первыми приглашаются к участию в процессе принятия компанией решений о недвижимости. К тому времени, когда она узнала о решении Пирсона переехать, уже ходили слухи о том, что компания планирует уехать из штата в Манхэттен.
Такой сценарий был правдоподобным. Pearson, владеющая крупнейшим в мире книжным издательством Penguin Group, и Financial Times владеют сотнями тысяч квадратных футов площадей во все более модном офисном районе на Манхэттене, на Гудзон-сквер.
«Ходили разговоры, что это так. у них там было много свободного места, которое они могли заполнить, переместив 1300 рабочих мест из Нью-Джерси », - сказала она. «Это вызывало беспокойство, потому что операционная эффективность, которую они могли получить за счет консолидации, - это то, с чем, как я знал, всегда будет трудно бороться».
Ричард Берзин, брокер по недвижимости и консультант Pearson, который управляет своим собственным компания, оказывающая услуги в сфере недвижимости, подтвердила, что Пирсон изначально не думала о месте в Хобокене и оценивала сценарии, которые исключили бы Нью-Джерси из уравнения недвижимости.
Однако у Гуаданьо и других чиновников экономического развития Нью-Джерси был мощный инструмент как раз для такой ситуации. В 2009 году, до того как был избран губернатор Крис Кристи и вступила в должность г-жа Гуаданьо, бывшая помощником губернатора Кристи, штат Нью-Джерси принял пакет заманчивых налоговых льгот под названием «Программа налоговых льгот для городских
Transit Hub. который позволяет застройщикам вычитать стоимость крупного проекта недвижимости из своих налогов на прибыль в течение определенного периода времени. Компания SJP Properties прошла квалификацию и использовала преимущества для двух других зданий, построенных на этом участке. Стимул был тем, что почти соблазнило продуктовый онлайн-сервис Fresh Direct переехать из Квинса через реку Гудзон в начале этого месяца (в конце концов, компания решила переехать в Бронкс после того, как город отказался от своего пакета стимулов, чтобы удержать бакалейщика). p>
Налоговые льготы дадут SJP возможность взимать гораздо более низкую арендную плату за здание Хобокен, чем Пирсон мог получить на Манхэттене. Г-н Берзин отказался указывать арендную плату в сделке, но источник, знакомый с условиями, сказал, что SJP предложила Пирсону это пространство по цене 30 долларов за квадратный фут, сделка на новое строительство.
«Некоторые». другие штаты выписывают чек заранее », - сказала г-жа Гуаданьо, защищая стимулы, которые заставили Нью-Йорк внимательно изучить сделку, заключенную городом с Fresh Direct. «Они не получат никаких преимуществ, пока не наймут первого человека (или не приведут первого сотрудника в здание). Это стимулирует вложения в Хобокен на сумму 157 миллионов долларов ».
Но Pearson, похоже, приблизился к отъезду из Нью-Джерси прошлым летом, когда он завершил сделку по продаже 271 000 квадратных футов на 330 Hudson Street, офисное здание, строящееся недалеко от его существующие местоположения на 345 и 375 Hudson Street. Похоже, что договор аренды обернулся неудачей для надежд г-жи Гуаданьо сохранить компанию. Вскоре выяснилось, что Пирсон планировал переместить только часть из 475 000 квадратных футов, которые были у нее в Аппер-Сэдл-Ривер, в это место, потому что оно также должно было служить местом для сотрудников, переезжающих из Мидтауна. Компания сталкивается с истекающими сроками аренды ряда зданий на Манхэттене, включая 1330 Avenue of the Americas, где у нее более 100 000 квадратных футов площадей. Фактически, пакет стимулов Нью-Джерси нашел отклик в фирме.
Г-н. Берзин и другой брокер, который работал с ним, Дэниел Лафлин, руководитель компании по обслуживанию недвижимости Jones Lang LaSalle, поняли, что сохранение форпоста в Нью-Джерси принесет пользу Pears.на, и компания была впечатлена экономическими показателями сделки.
«Мы приняли решение, что раздвоенная операция будет отличной, потому что она по-прежнему будет обеспечивать удобное расположение для сотрудников Pearson, которые привыкли добираться до работы. в район Аппер-Сэдл-Ривер », - сказал г-н Лафлин.
Ранее в этом месяце Пирсон подписал сделку на 206 000 квадратных футов, чтобы закрепить Waterfront Corporate Center III, последний объект площадью 500 000 квадратных футов в План развития SJP на набережной. Планируется, что здание будет завершено и готово к заселению в 2014 году.
Около 500 рабочих мест Pearson все еще уезжают из Аппер-Сэдл-Ривер в Манхэттен, но г-жа Гуаданьо похвалила договор аренды, который позволит сохранить большую часть компании. Нью-Джерси работает в штате
«Я разочарована тем, что мы теряем работу», - сказала она. «Но, учитывая тот факт, что мы столкнулись с 1300 вакансиями вне дома, это неплохой результат».
комментариев